[案情]

2009年1月1日，被告肖X将其所有的两门面房出租给曾X，约定租期10年。2006年2月18日，肖X在未告知曾X的情况下即与另一被告唐X签订转让房屋协议，以58000元的价格转让给唐X。唐X于同年3月23日，办理了产权手续过房手续，领取了门面产权证。同年4月28日，原告曾X认为被告肖X侵犯其优先购买权，故请求法院宣告肖X与唐X之间的房屋买卖行为无效，并准许原告在同等条件下行使优先购买权。

[审判]

本案中，肖X作为房屋所有权人，其依法有权与唐X签订房屋买卖合同，该买卖合同依法具有法律效力，且双方办理了过户登记手续，依据《物权法》第9条，不动产物权的变动，经依法登记发生法律效力，及第14条之规定，不动产物权的变动，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故应当保护买受人的利益，至于承租人曾X，其可以主张侵害债权而要求损害赔偿。故驳回原告的诉讼请求。

[评析]

实践中对该案有两种不同看法：一种看法是：善意购买人应当受到法律的保护。本案中，肖X作为房屋所有权人，其依法有权与唐X签订房屋买卖合同，该买卖合同依法具有法律效力，且双方办理了过户登记手续，依据《物权法》第9条，不动产物权的变动，经依法登记发生法律效力，及第14条之规定，不动产物权的变动，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故应当保护买受人的利益，至于承租人曾X，其可以主张侵害债权而要求损害赔偿。另一种看法是：肖X与唐X之间的买卖行为侵犯了曾X的优先购买权，故肖X与唐X之间的买卖合同无效，依据是最高人民法院关于《民法通则》的实施意见第118条之规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

1.对第一种意见的分析

笔者认为，这看法是正确的。依据《物权法》的相关原理，一个有效的不动产物权变动模式为：合同 登记，本案中，房屋所有权人肖X与第三人唐X存在事实上的不动产买卖合同，且办理了过户登记手续，依据《物权法》第14条的规定，第三人唐X应依法取得该不动产的所有权。

换一个角度来讲，第三人唐X也依法构成了善意取得。我们知道，善意取得构成的前提是无权处分，本案中，肖X作为房屋所有权人，其当然有权利依法处分自己的财产，然而，无权处分也包含所有权受到限制而处分财产的情形，③尽管肖X是房屋所有权人，但由于该房已出租，其处分行为受到了法律的限制，而第三人善意且支付了相应的对价，并依法办理了登记，符合《物权法》第106条规定的善意取得的构成要件。因此，从保护交易安全，维护市场交易秩序的角度来讲，第三人唐X的利益依法应当受到保护。

2.对第二种意见的分析

第二种看法认为，肖X与唐X的买卖合同无效，依据的是最高人民法院的司法解释。笔者认为，首先依据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第4条之规定，认定合同的效力只能是法律和行政法规 ；其次，《物权法》颁布实施后，认定物权的变动效力应当严格执行《物权法》的相关规定；尽管最高人民法院关于《民法通则》的实施意见现行是有效的，但是司法解释与法律发生冲突的时候，还是应当以法律为准。需要说明的是，本案所涉及的司法解释早在1988年1月26日颁布，个别内容已无法适用于现在的司法实践。最后，如果认定肖X与唐X买卖合同无效，必将破坏交易安全，使买受人无所适从，背离了《物权法》的立法宗旨。

3、笔者认为，在审判实践中处理承租人优先购买权纠纷，一般应分三步走。

第一步，看第三人是否对房屋办理了产权过房手续。如果第三人尚未对房屋进行过户登记，就算其与出租人签订了买卖合同，就算其向出租人支付了价款，都不影响承租人请求法院宣告房屋买卖合同无效的权利，合同无效后如果第三人向出租人支付了一定的款项，则出租人应当予以返还。但买卖合同无效后，房屋的所有权仍然归属于出租人，如前所述，承租人在同等条件下的优先购买权其实只是一种缔约优先的权利，并不能直接索取房屋。如果第三人已经对房屋进行了过户登记，那么就要看第二步。

第二步，看第三人是否符合不动产善意取得制度的要求。对于这一点，关键是看第三人在取得房屋时是否为善意。如本文所述，在承租人优先购买权中善意的判断主要看房屋是否进行了租赁登记，如果第三人在受让房屋时房屋已经进了租赁登记，则视为其已经知情，可以判断为恶意，相应的后果是善意取得制度不适用，仍然产生合同无效后相互返还财产的效力；如果第三人在受让房屋时房屋上没有租赁登记的信息，那么除了承租人有确切的证据表明第三人为恶意以外，第三人的受让就视为善意，善意取得制度就可以适用，第三人取得房屋的所有权。

第三步，赔偿与“买卖不破租赁”。对于赔偿问题，在善意取得制度不适用时，关键是看房屋租赁的期间。正如本文所述，承租人的优先购买权是一种优先缔约的权利，因而如果善意取得制度不适用，则房屋的所有权仍然归出租人，这时如果房屋的租赁期间尚未届满，则承租人的优先购买权仍然存在，因而其优先购买权并未受到损失，因而除诉讼费用外并不需要赔偿救济的适用；如果承租人的优先购买权在出租人出卖房屋时存在，但在诉讼结束时租赁期间已经结束，那么其优先购买权就实质上地受到了损害，就需要引入赔偿救济制度。

当善意取得制度适用时，则承租人的优先购买权必然受到了损害，赔偿救济制度也应当介入。另外需要注意的是，当第三人因为善意取得制度而拥有房屋的所有权时，如果房屋的租赁期间尚未届满，则承租人在获得优先购买权的赔偿之后，其仍然可以行使房屋的租赁权，这也就是“买卖不破租赁”的适用。